14/04/2021
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) foi instituído pela Constituição Federal. Seu fato gerador é toda e qualquer transmissão onerosa de imóveis feita inter vivos. A competência para cobrança do imposto é dos Municípios, que têm a responsabilidade de legislar sobre o assunto, definindo a base de cálculo e a alíquota.
A base de cálculo do imposto, em regra, é o valor venal – valor determinado pelo poder público, ou o valor de aquisição do imóvel. No entanto, as legislações municipais podem variar.
Nas Capitais da região sul as alíquotas variam entre 2% (dois por cento) e 3% (três por cento), sendo essa porcentagem calculada sobre base de cálculo. A Prefeitura de Florianópolis, por exemplo, orienta os contribuintes a verificar a diferença entre o valor venal do imóvel e a quantia negociada, o ideal é declarar o valor que seja mais próximo à avaliação do mercado, pois a fiscalização municipal poderá aplicar multa sobre a diferença entre o valor venal e o declarado pelas partes.
Quanto ao responsável pelo pagamento do imposto, geralmente é o comprador do imóvel. Entretanto, o contrato de compra e venda poderá estabelecer forma diversa. É importante destacar que caso o comprador não recolha o imposto, o setor fiscal do Município realizará a cobrança do vendedor.
A Constituição Federal e as legislações municipais dispõem sobre alguns casos de isenção, como:
Conforme apontado acima, no caso de incorporação de bens no capital social, a pessoa jurídica estará isenta do pagamento do imposto, observadas algumas condições, como: não ser empresa com atividade preponderante imobiliária.
Caso a atividade principal da empresa tenha preponderância imobiliária, ou seja, mais de 50% (cinquenta porcento) da receita seja advinda das atividades como a compra e venda de imóveis, locação e arrendamento mercantil, a isenção não se aplica, incidindo o ITBI.
O Código Tributário Nacional orienta como será a análise da receita da empresa, para que seja determinada ou não a predominância de atividade imobiliária. Para fins legais, considera-se empresa com atividade predominante imobiliária, aquela que:
– Tenha receita operacional nos 2 anos antes e nos 2 anos depois da aquisição decorrente de atividades imobiliárias;
– Adquirente do imóvel que iniciou suas atividades após a aquisição ou menos de 2 anos antes dela, com apuração levando em conta os 3 primeiros anos após a data de aquisição.
Recentemente, o Supremo Tribunal Federal (STF) julgou com repercussão geral um recurso sobre a isenção da incidência do ITBI nas integralizações no capital social de empresas.
No caso julgado, uma holding (empresa que participa de outras empresas) integralizou 17 imóveis, cujo valor total somava-se o montante de R$ 804.724,00.
No entanto, o registro do capital social integralizado, (aquele declarado no contrato social) foi de R$ 24.000,00, e não de R$ 804.724,00. A empresa optou por colocar a diferença entre o capital registrado e o valor total das integralizações como reserva de capital.
Com base neste cenário, o Município de São João Batista entendeu que a base de cálculo do ITBI seria a diferença entre capital social registrado e o valor total das integralizações, recaindo a isenção somente sobre o valor integralizado no capital social de R$ 24.000,00.
Diante disso, a empresa buscou a justiça para obter a isenção do ITBI. Em decisão, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina acompanhou o entendimento do município, aplicando uma isenção parcial do ITBI.
Diante da decisão do TJSC, a empresa recorreu ao STF, que identificou a Repercussão Geral sobre o tema e decidiu em agosto de 2020 que nos casos em que o valor da integralização exceder o limite do capital social, o ITBI será devido, emitindo a tese de repercussão geral nº 796:
796 – Alcance da imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição, sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, quando o valor total desses bens excederem o limite do capital social a ser integralizado.
Apesar de ter sido publicada a tese, o tema ainda é bastante polêmico. Será necessário aguardar outras decisões, para verificar como os municípios irão se portar em casos diversos a este.