Estamos em um cenário incerto, momentos nunca vividos antes, onde a Covid-19 bagunçou o já tumultuado cenário econômico/político brasileiro.

Não há unanimidade em relação aonde estamos e para onde iremos depois que a pandemia esteja controlada, com a quarentena finalizada e economia nos trilhos. Contudo, é consenso no mercado imobiliário que estávamos iniciando uma recuperação desde o final de 2019. As expectativas eram de iniciar uma expansão, porém foram postergadas.

Apresentaremos um panorama das fases do mercado imobiliário brasileiro, para criar um entendimento melhor a respeito dos impactos da pandemia neste setor.

As fases observadas nos últimos anos no mercado imobiliário brasileiro

Para entender melhor, a figura abaixo mostra as 4 fases do ciclo imobiliário e suas consequências nos negócios.

Na fase 4 de recessão, há um descontrole entre uma oferta elevada e demanda estagnada ou muito baixa. Em função disto, os preços dos imóveis e o volume de novos empreendimentos sendo construídos caem. Este é o momento de trabalhar com o que já existe no mercado. Nesse sentido, normalmente na Macroeconomia, surgem políticas fiscais expansionistas como redução da taxa Selic e aumento do crédito, buscando aumentar o faturamento das empresas, aumentando o consumo e por consequência diminuindo o desemprego.

Analistas do mercado sugeriam que estávamos passando dessa fase, mas com o surgimento da pandemia, deverá nos levar de volta para o início desse patamar, criando uma depressão momentânea no mercado imobiliário.

Estamos vendo que o Covid-19 devastou um mercado ainda em recuperação, e mesmo não sendo o único responsável pelo adiamento da alta do setor, medidas de combate realizadas pelos governos estão adicionando elementos que podem ajudar no aquecimento do mercado imobiliário em seu tempo. É o caso da queda da taxa Selic, que hoje se encontra em um nível mais abaixo do que se previa no começo do ano. Momentos de crise, levam muitas pessoas a venderem os seus ativos imobiliários sem pensar muito no preço, o que abre excelentes oportunidades de compra com preços muito convidativos.

O mercado imobiliário vai melhorar?

De acordo com os maiores especialistas da área, o mercado imobiliário, após a crise do Covid-19, será um dos melhores tipos de investimentos do país, principalmente com a sinalização dos governos em combater a crise econômica que está se instaurando em todo mundo, além da recente queda da Ibovespa. Em vez da volatilidade do investimento em ações, muitos buscarão segurança, e o mercado imobiliário proporciona isso. Da Ibovespa verificou-se bons números de grandes companhias relacionadas à construção civil antes do início da pandemia, o que corrobora com a expectativa de melhora geral no mercado imobiliário brasileiro.

Com a melhora da economia, os preços dos ativos se estabilizam e até aumentam, e com isso surgem novos empreendimentos imobiliários. Essa é a fase 1 de recuperação. A oferta excessiva disponibilizada na fase 4 é então absorvida pelo mercado, ficando em equilíbrio com a demanda.

E depois de sentir essa melhora, como se comportará o mercado?

Ora, se os investimentos feitos pelas empresas têm capacidade de incrementar a renda na economia, e os salários, empregos e consumo estão em alta, a oferta de crédito se torna muito mais acessível. Seguindo nossa análise referente a Figura 1, esse é o período 2 de expansão, a mesma identificada em 2009: a demanda cresce mais rápido do que a oferta, tendo em vista o ciclo de construção de um empreendimento, que leva em torno de 36 meses. Sendo assim, os preços dos aluguéis começam a subir. Lembramos ainda que, o déficit habitacional no nosso país ultrapassa os 4 milhões de unidades, estamos engatinhando em imóveis ligados a logística/infraestrutura e a área de serviços sempre necessitando de espaços comerciais melhores, demanda uma quantidade gigantesca de imóveis ainda a serem construídos.

Entretanto, a oferta passa a crescer mais rapidamente do que a demanda, resultando em uma fase 3 de super oferta. Com a dificuldade de o mercado absorver a demanda, o preço do aluguel deixa de crescer, e comprar imóveis prontos tende a ser mais vantajoso. A desaceleração econômica impacta diretamente o consumo, e os planos de aquisição de imóveis são postergados ou até cancelados, enquanto o acesso ao crédito é reduzido. O excesso de produto disponível nos leva então para a fase 4 (novamente) de recessão, e assim percorremos todo o ciclo sucessivamente. Esse ciclo pode ocorrer com velocidades diferentes e a Figura 1 mostra o último ciclo observado no Brasil.

O mercado imobiliário foi duramente impactado pela pandemia de COVID-19, com diminuição de negociação de até 50% em algumas regiões, porém a maioria dos especialistas estão otimistas em relação aos efeitos que a crise pode trazer daqui para frente.

Respondendo à pergunta inicial

Ainda é cedo em saber aonde estaremos depois de um acontecimento inédito em que estamos vivenciando, porém entender como se comporta o mercado imobiliário e o que os especialistas estão dizendo nos ajuda a compreender o passado para tomar as melhores decisões e evitar de cometer os mesmos erros.

A Lidderar, startup do Grupo SOMMA nascida dentro do SOMMA Multi-Family Office, é especializada em trazer valorização e rentabilidade para seus clientes, estudando o mercado e suas nuances, para sempre buscar o melhor negócio, de acordo com o momento e objetivos. Qualquer dúvida sobre os temas aqui tratados, entre em contato conosco, ficaremos felizes em lhe ajudar.