A Reforma Tributária do Consumo deixou de ser um debate. Desde janeiro de 2026, ela é uma agenda em vigor, com prazo e número de lei.
A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois tributos novos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), estadual e municipal, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal. Juntos, formam o IVA dual, com a mesma base de cálculo e a mesma lógica de não cumulatividade, cobrados por entes diferentes.
A soma das alíquotas de referência está travada em 26,5% por lei, mas o Comitê Gestor do IBS (CGIBS) estimou, em julho de 2026, um percentual de 27,91%. Este texto explica o que são esses tributos, o cronograma até 2033 e o efeito prático sobre a locação de imóveis por pessoa física ou por holding patrimonial.
O que são o IBS e a CBS, na prática
O IBS herda o espaço hoje ocupado pelo ICMS e pelo ISS. A CBS herda o espaço do PIS e da Cofins. Não é uma simples troca de nome: os dois tributos seguem a lógica do imposto sobre valor agregado, em que cada elo da cadeia se credita do que pagou na etapa anterior, com direito a crédito quase irrestrito para quem compra de outra empresa.
A CBS é administrada pela Receita Federal. O IBS é administrado pelo Comitê Gestor do IBS, órgão criado pela própria Lei Complementar 214/2025, com representantes de estados e municípios. Essa divisão entre duas esferas de governo é um dos motivos do cronograma de transição ser tão longo.
A alíquota de referência do IVA dual
A alíquota de referência é o percentual que, aplicado sobre a base ampla do IBS e da CBS, mantém estável a arrecadação em relação ao que se cobrava antes da reforma. Quanto mais setores recebem regime especial ou redução, maior esse percentual precisa ser para compensar a perda de receita nos demais.
A resolução do CGIBS de 31 de julho de 2026 estimou 27,91% (18,70% de IBS mais 9,21% de CBS), 1,41 ponto percentual acima do teto de 26,5% fixado pela Lei Complementar 214/2025. Se o número não se ajustar ao teto legal, cabe ao Executivo propor ao Congresso uma lei complementar para reduzi-lo antes de 2033.
O cronograma da transição, ano a ano
Em 2026, vigora a fase de teste: CBS a 0,9% e IBS a 0,1% aparecem destacados nas notas fiscais, sem recolhimento obrigatório na maior parte das operações. PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI seguem cobrados normalmente.
Em 2027 e 2028, a CBS passa a ser cobrada de forma integral e PIS e Cofins são extintos, mas ICMS e ISS permanecem intactos. De 2029 a 2032, o IBS sobe em degraus de 10%, 20%, 30% e 40%, na mesma proporção em que ICMS e ISS recuam. Em 2033, o sistema entra em regime pleno, com ICMS e ISS extintos e o IBS e a CBS operando na alíquota de referência então vigente.
No vídeo abaixo, a head de Planejamento Patrimonial da SOMMA Multi-Family Office aborda mais sobre as mudanças.
Locação de imóveis: comparação entre pessoa física e holding patrimonial
A diferença de regime é especialmente relevante na locação de imóveis, um dos fatores que motivou a migração de patrimônio imobiliário para holdings patrimoniais nos últimos anos. Para quem já tem essa estrutura constituída, a pergunta deixou de ser "vale a pena ter pessoa jurídica?" e passou a ser "essa estrutura continua a mais eficiente sob as novas regras?".
Hoje, uma holding no lucro presumido reúne IRPJ, CSLL e PIS/Cofins numa carga de 11,33% a 14,53% da receita. Uma pessoa física que recebe o mesmo aluguel diretamente entra na tabela progressiva do IRPF, com alíquota marginal de até 27,5%.
| Regime | Até 2026 | 2027–2028 |
|---|---|---|
| Pessoa física (aluguel direto) | Até 27,5% (IRPF, alíquota marginal) | Cerca de 29,33% (IRPF + IBS/CBS), se enquadrada como contribuinte habitual |
| Holding patrimonial (lucro presumido) | Entre 11,33% e 14,53% | Entre 9,51% e 12,71% (IRPJ + CSLL + IBS/CBS reduzido) |
Os artigos 257 e 260 da Lei Complementar 214/2025 reduzem em 70% a alíquota nominal da CBS sobre locação, o que leva a carga da holding a 9,51% a 12,71% já em 2027. A pessoa física só entra nesse novo cálculo se for enquadrada como contribuinte habitual do IBS e da CBS, isto é, receita de locação acima de R$ 240 mil por ano e mais de três imóveis distintos alugados, cumulativamente (artigo 251 da Lei Complementar 214/2025 e Decreto 12.955/2026); nesse caso, a carga sobe a cerca de 29,33% no período de transição. Há ainda uma vantagem de crédito para o locador pessoa jurídica quando o locatário é empresa, e um redutor social de até R$ 600 por mês por unidade residencial, independentemente do regime.
O papel do Multi-Family Office nessa transição
Em uma mudança regulatória deste tamanho, o papel de um Multi-Family Office não é reagir depois que a regra muda. É manter o plano coerente e, quando faz sentido, usar a própria transição a favor do horizonte da família, lendo a estrutura societária, o regime tributário, a sucessão e os investimentos como um único sistema.
A Calculadora de IBS e CBS da SOMMA compara, em valor líquido anual, a operação como pessoa física e como pessoa jurídica em três cenários: até 2026, na janela de 2027 a 2028 e no regime pleno projetado para 2033. Sobre a SOMMA Multi-Family Office
Com mais de R$ 18 bilhões sob gestão e mais de duas décadas de atuação, a SOMMA Multi-Family Office está entre os maiores Multi-Family Offices da região Sul do país. Foi uma das pioneiras desta solução no Brasil e ganhou autoridade no atendimento de atletas premiados internacionalmente, empresários com expressivo patrimônio acumulado e famílias investidoras em geral. Com uma atuação baseada em uma gestão integrada do patrimônio, uma única estrutura coordena empresas, investimentos, imóveis, liquidez, riscos e sucessão, com foco na preservação e na perpetuidade patrimonial.
